Análise de contrato de compra e venda de imóvel para você assinar sabendo o que cada cláusula significa
O contrato de compra e venda, ou a promessa de compra e venda que vem antes da escritura, é o documento que define preço, prazos, multas e o que acontece se alguém desistir. Um contrato bem feito protege comprador e vendedor. Um contrato copiado da internet costuma deixar de fora justamente o ponto que vira problema depois, como o financiamento negado ou a chave entregue antes da hora.
Se você se reconheceu em alguma destas situações, vale conversar antes que o problema apareça numa venda, num financiamento ou numa herança.
A imobiliária mandou a minuta e pediu para você assinar ainda esta semana.
Você vai dar um sinal alto e não sabe se ele volta caso o negócio não saia.
A compra depende de financiamento bancário ou do FGTS.
O vendedor quer receber parte do preço antes da escritura.
O imóvel é de herança, de casal em separação ou de uma empresa.
Você é imobiliária ou construtora e quer um modelo de contrato revisado.
Promessa de compra e venda, escritura e registro
Na maior parte dos negócios, comprador e vendedor assinam primeiro um contrato particular, chamado promessa ou compromisso de compra e venda. Ele fixa as condições enquanto se juntam as certidões, sai o financiamento ou se paga o preço. A propriedade só passa para o comprador com a escritura pública (ou o contrato do banco, no financiamento) registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Quando a promessa não tem cláusula de arrependimento e é registrada na matrícula, o comprador ganha um direito forte sobre o imóvel (artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil): se pagou tudo e o vendedor não assina a escritura, pode pedir a adjudicação compulsória. Por isso a redação da cláusula de desistência importa tanto.
Pela regra do Código Civil (artigo 490), salvo combinação diferente no contrato, as despesas de escritura e registro ficam com o comprador e as da entrega (tradição) com o vendedor. O ITBI costuma ser pago pelo comprador, mas tudo isso pode ser negociado e precisa estar escrito.
O que é conferido no contratoOs pontos que mais geram conflito entre comprador e vendedor
Partes e estado civilQuem vende é o dono da matrícula? O cônjuge precisa assinar?
Matrícula e ônusPenhora, hipoteca, alienação fiduciária ou usufruto
Preço e pagamentoSinal, parcelas, financiamento, FGTS e o que acontece se o crédito for negado
Prazos e multaDatas de cada etapa, multa proporcional e regras de desistência
Chaves e posseQuando o comprador entra e quem paga IPTU e condomínio até lá
ITBI e escrituraQuem paga o imposto, a escritura e o registro
BaseCódigo Civil, arts. 417 a 420, 490, 1.417 e 1.418
Sinal, arrependimento e multa: o que diz a lei
Sinal que confirma o negócio (arras confirmatórias). Se quem pagou o sinal desiste, perde o valor. Se quem recebeu desiste, devolve o sinal mais o equivalente, com correção (artigos 417 a 419 do Código Civil). Quem sofreu prejuízo maior ainda pode pedir indenização complementar.
Sinal com direito de arrependimento (arras penitenciais). Quando o contrato prevê que as partes podem desistir, o sinal funciona só como indenização, e não cabe pedir mais nada (artigo 420).
Multa por atraso ou descumprimento. Precisa ser proporcional. O juiz pode reduzir uma multa que ficou excessiva ou quando parte da obrigação já foi cumprida.
Financiamento negado. O contrato deve dizer o que acontece com o sinal e com o negócio se o banco não aprovar o crédito, e em quanto tempo o comprador tem de apresentar a aprovação.
Se o negócio já foi desfeito ou está para ser, com construtora ou entre particulares, veja também a página de distrato de imóvel.
Antes de assinar: o contrato e o imóvel juntos
Um contrato perfeito não salva um imóvel com problema. A análise olha as cláusulas e confere se o que está escrito bate com a matrícula: quem é o dono, se há penhora, hipoteca ou alienação fiduciária, se a área e a construção conferem. Quando o negócio é maior ou o vendedor tem muitas dívidas, o passo seguinte é a due diligence imobiliária, com todas as certidões.
O trabalho serve para o comprador, para o vendedor e para imobiliárias e construtoras de Suzano, Mogi das Cruzes, Itaquaquecetuba, Ferraz de Vasconcelos e Poá que querem padronizar seus modelos. A Dra. Luciana pode atender no escritório, na própria imobiliária ou on-line.
Ao final, você recebe um parecer jurídico escrito com os pontos de risco, as cláusulas que convém mudar e a sugestão de redação, além dos próximos passos até a escritura e o registro, com custos e tempo estimados.
Como a Dra. Luciana conduz o seu caso
Cada etapa acontece com você sabendo o que vem depois. O parecer da terceira etapa é o momento em que você decide se quer seguir.
1
Conversa agendada
No escritório, na imobiliária ou on-line. Você conta o negócio e envia a minuta do contrato.
2
Análise do contrato e dos documentos
Cláusulas, matrícula atualizada e documentos de comprador e vendedor.
3
Parecer jurídico escrito
Os riscos encontrados, as mudanças sugeridas, os custos e o tempo até o registro.
4
Ajuste da redação
Proposta de cláusulas para negociar com a outra parte ou com a imobiliária.
5
Escritura e registro
Acompanhamento no tabelionato e no Registro de Imóveis, se você quiser.
O que separar para a primeira conversa
Não precisa ter tudo. Traga o que você tiver: parte do trabalho é justamente descobrir o que falta e onde conseguir.
Matrícula atualizada do imóvel (se não tiver, a gente pede)
RG, CPF e certidão de casamento de comprador e vendedor
Carnê de IPTU e declaração de débitos do condomínio
Comprovantes do sinal, se já houve pagamento
Carta de crédito ou simulação do financiamento, se houver
Perguntas frequentes sobre contrato de compra e venda
Se eu desistir da compra, perco o sinal?
Em regra, sim. Pelo Código Civil, quem pagou o sinal e desiste perde o valor, e quem recebeu e desiste devolve o sinal mais o equivalente, com correção. O resultado muda se o contrato previu direito de arrependimento ou se a desistência teve outra causa, como o financiamento negado.
Contrato de compra e venda precisa ser registrado?
Para transferir a propriedade, o que se registra é a escritura pública ou o contrato de financiamento do banco. A promessa de compra e venda também pode ser registrada na matrícula, e isso dá ao comprador mais proteção contra uma venda do mesmo imóvel para outra pessoa.
Quem paga o ITBI e a escritura, comprador ou vendedor?
Se o contrato não disser nada, as despesas de escritura e registro ficam com o comprador, pelo artigo 490 do Código Civil, e o ITBI costuma seguir o mesmo caminho. As partes podem combinar outra divisão, desde que ela fique escrita.
O que acontece se o financiamento for negado?
Depende do que o contrato prevê. Um contrato bem redigido diz o prazo para a aprovação do crédito e se o sinal volta, total ou parcialmente, quando o banco nega. Sem essa cláusula, a discussão costuma ir parar na Justiça.
Vale a pena pedir análise mesmo com imobiliária no negócio?
Pode valer. A imobiliária intermedeia o negócio entre as duas partes, e o advogado analisa o contrato olhando os interesses de quem o contratou. Muitas imobiliárias também pedem a revisão dos seus próprios modelos.
Dá para fazer a análise on-line?
Sim. Você envia a minuta e os documentos, a Dra. Luciana analisa e a conversa sobre o parecer pode ser por videochamada. O atendimento presencial fica no escritório em Suzano ou na imobiliária, sempre com hora marcada.
Agende uma conversa com a Dra. Luciana Lima. Ela analisa seus documentos e entrega um parecer escrito com o caminho, as etapas, os custos e o tempo estimado.
