Advogada para locação e despejo em Suzano para quem aluga e para quem mora de aluguel
O aluguel é regido pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). Ela diz o que pode entrar no contrato, quais garantias são permitidas, quando o aluguel pode ser reajustado e como funciona o despejo. A Dra. Luciana atende os dois lados: o proprietário que quer receber ou retomar o imóvel e o inquilino que quer entender os próprios direitos antes de assinar, pagar ou sair.
Sinais de que a sua locação precisa de uma advogada
Se você se reconheceu em alguma destas situações, vale conversar antes que o problema apareça numa venda, num financiamento ou numa herança.
O inquilino atrasou dois ou mais meses e parou de responder.
O contrato foi feito em modelo da internet e não diz qual é a garantia.
O proprietário pediu fiador e caução ao mesmo tempo.
Chegou uma notificação de reajuste com índice que você não reconhece.
Você quer sair antes do prazo e não sabe quanto de multa deve.
Na entrega das chaves, o proprietário cobra reformas que você acha indevidas.
Você tem um ponto comercial alugado e o contrato está perto do fim.
Contrato e garantia: onde a maior parte dos problemas começa
Um contrato de locação bem escrito evita a maioria das brigas. Ele precisa dizer o valor, o prazo, o índice e a data do reajuste, quem paga IPTU e condomínio, em que estado o imóvel é entregue e qual é a garantia.
A lei permite quatro tipos de garantia (art. 37): caução (um depósito, que em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel), fiança (o fiador), seguro fiança e cessão de cotas de fundo de investimento. E proíbe pedir mais de uma no mesmo contrato. Fiador e caução juntos, por exemplo, não pode.
O reajuste só pode ser anual e segue o índice escolhido no contrato. Depois de três anos de contrato, qualquer das partes pode pedir na Justiça a revisão do aluguel para o valor de mercado (ação revisional, art. 19).
Despejo por falta de pagamento, passo a passo
Quando o aluguel atrasa, o proprietário pode entrar com a ação de despejo e, no mesmo processo, cobrar os valores devidos. O inquilino é chamado ao processo (citação) e tem 15 dias para pagar a dívida atualizada, com multa, juros, custas e honorários, e assim evitar o despejo (art. 62). Esse pagamento para evitar o despejo não é aceito se o inquilino já usou o mesmo recurso nos 24 meses anteriores.
Se o contrato não tem nenhuma garantia, o juiz pode dar uma ordem de saída logo no começo (liminar), com prazo de 15 dias para desocupar, desde que o proprietário deposite uma caução de três aluguéis (art. 59, parágrafo 1º). Se a ação termina com o despejo, o prazo para sair voluntariamente costuma ser de 30 dias (art. 63).
Muitos casos terminam em acordo antes da sentença, com parcelamento da dívida ou data combinada para a entrega das chaves.
Como anda uma ação de despejo por falta de pagamentoPrazos da Lei do Inquilinato; cada caso pode ter desvios
Aluguel atrasadoO proprietário reúne contrato e cálculo da dívida
Ação de despejoPode cobrar os aluguéis no mesmo processo
Liminar, se não há garantiaSaída em 15 dias, com caução de três aluguéis
15 dias para pagarPagando o débito atualizado, o inquilino evita o despejo
SentençaSem pagamento nem acordo, o juiz decide
DesocupaçãoEm regra, 30 dias para sair voluntariamente
BaseLei 8.245/1991, arts. 59, 62 e 63
Devolução do imóvel, multa e renovação do ponto comercial
Saída antes do prazo. O inquilino pode devolver o imóvel pagando a multa do contrato, reduzida na proporção do tempo que já cumpriu (art. 4º).
Entrega das chaves. O imóvel volta no estado em que foi recebido, descontado o desgaste normal do uso. Por isso a vistoria de entrada, com fotos, faz diferença na saída.
Renovatória. Quem aluga um ponto comercial com contrato escrito de cinco anos ou mais, somando contratos seguidos, e está no mesmo ramo há pelo menos três anos, pode pedir a renovação na Justiça. A ação precisa ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato (art. 51).
Documento da garantia: fiança, apólice de seguro ou comprovante da caução
Laudo de vistoria de entrada, com fotos
Recibos ou extratos dos aluguéis pagos e em aberto
Notificações, e-mails e mensagens trocadas entre as partes
Matrícula do imóvel ou carnê de IPTU
RG e CPF de quem assinou o contrato
Perguntas frequentes sobre locação e despejo
Quanto tempo demora um despejo por falta de pagamento?
Depende do caso e da vara. Quando o contrato não tem garantia, a liminar pode determinar a saída em 15 dias. Com garantia, o processo segue até a sentença e costuma levar meses. O parecer traz uma estimativa para a sua situação.
O inquilino pode evitar o despejo pagando?
Pode. Depois de citado, ele tem 15 dias para pagar a dívida atualizada, com multa, juros, custas e honorários (art. 62 da Lei 8.245/1991). Esse recurso não vale se ele já o usou nos 24 meses anteriores.
O proprietário pode trocar a fechadura ou cortar a água?
Não. Retirar o inquilino por conta própria, sem ordem judicial, pode gerar processo contra o proprietário. O caminho é a ação de despejo ou um acordo por escrito.
Posso pedir fiador e caução no mesmo contrato?
Não. A Lei do Inquilinato proíbe mais de uma garantia na mesma locação (art. 37, parágrafo único). Se o seu contrato tem duas, a análise dos documentos mostra o que fazer.
Quanto é a multa para sair antes do fim do contrato?
É a multa prevista no contrato, reduzida na proporção do tempo que você já cumpriu (art. 4º). Se o contrato não fixa a multa, o valor pode ser definido pelo juiz. Com o contrato em mãos, a Dra. Luciana faz a conta com você.
Vocês atendem locações fora de Suzano?
Sim. O atendimento presencial cobre Suzano, Mogi das Cruzes, Itaquaquecetuba, Ferraz de Vasconcelos e Poá, e o on-line atende outras cidades. Imobiliárias da região também podem agendar atendimento para seus clientes.
Agende uma conversa com a Dra. Luciana Lima. Ela analisa seus documentos e entrega um parecer escrito com o caminho, as etapas, os custos e o tempo estimado.
